Deputi Ketua DPRD DKI Jakarta Ima Mahdiah menegaskan bahwa rancangan peraturan daerah (Raperda) tentang rumah susun bukan sekadar respons administratif, melainkan upaya struktural mengatasi kebutuhan hunian yang melonjak di tengah keterbatasan lahan Jakarta. Pernyataan itu disampaikannya saat membuka rapat paripurna di Gedung DPRD DKI, Jumat lalu, yang menindaklanjuti kesepakatan Badan Musyawarah (Bamus) dengan eksekutif pada 28 Juli 2026.
Dua Raperda strategis dijadwalkan dibahas sekaligus: Raperda Rumah Susun dan Raperda Pengendalian Penduduk. Keduanya termuat dalam Keputusan DPRD Provinsi DKI Jakarta Nomor 41 Tahun 2025 tentang Program Pembentukan Peraturan Daerah Tahun 2026. Penyatuan pembahasan kedua instrumen hukum ini sengaja dirancang agar kebijakan penataan ruang dan manajemen penduduk berjalan sinkron, bukan terpisah-pisah seperti praktik sebelumnya.
Latar belakang mendesak hadir dari realita demografi Jakarta yang kian padat. Data BPS menunjukkan kepadatan penduduk DKI Jakarta mencapai 16.000 jiwa per kilometer persegi pada 2023, jauh melebihi kapasitas ideal. Sementara lahan tersisa untuk perumahan baru hanya sekitar 3 persen dari total wilayah. Tanpa intervensi regulasi yang tegas, proyeksi defisit hunian akan menembus 1,2 juta unit pada 2030 — angka yang tidak bisa ditutupi hanya dengan program rumah susun konvensional.
Raperda Rumah Susun dirancang untuk mengatasi kelemahan Perda Nomor 1 Tahun 2014 yang dinilai tidak lagi relevan. Peraturan lama hanya mengatur pengelolaan gedung tanpa standar kualitas lingkungan hunian yang ketat. Draf baru memasukkan klausul wajib ruang terbuka hijir minimal 30 persen, fasilitas kesehatan dan pendidikan dalam radius 500 meter, serta standar keamanan kebakaran berbasis SNI terbaru. Hal ini menjawab keluhan warga rusunawa lama soal kelebihan penghuni, minimnya area bermain anak, dan akses darurat yang sempit.
Di sisi lain, Raperda Pengendalian Penduduk hadir sebagai payung hukum bagi Pemprov DKI untuk mengelola aliran urbanisasi. Selama ini, kebijakan kependudukan bersifat reaktif — baru bergerak setelah masalah muncul. Dengan raperda ini, pemerintah daerah mendapat kewenangan mengeluarkan izin tinggal berbasis data real-time, membatasi pendaftaran KK baru di zona padat, serta menginsentivkan relokasi ke kawasan satelit seperti Jakarta Barat dan Utara yang masih memiliki kapasitas lahan.
Kendati demikian, tantangan implementasi tidak ringan. Pengalaman pengelolaan rusunawa Marunda dan Cakung menunjukkan bahwa infrastruktur fisik saja tidak menjamin kelayakan hunian. Manajemen profesional, biaya pemeliharaan berkelanjutan, dan pemberdayaan ekonomi penghuni jadi prasyarat mutlak. Raperda baru diharapkan memaksa pengelola — baik BUMD maupun swasta — menyisihkan dana sinking fund minimal 2 persen dari nilai aset per tahun, mekanisme yang belum ada di peraturan lama.
Ima Mahdiah mengakui fraksi-fraksi di DPRD butuh waktu untuk mendalami penjelasan Gubernur DKI Jakarta terkait kedua raperda. "Kami akan merangkum pandangan masing-masing fraksi sebelum disampaikan di rapat paripurna tanggal 26 Agustus 2026 pukul 10.00 WIB," ujarnya. Proses ini diantisipasi memakan waktu singkat mengingat kebutuhan hukum yang mendesak sebelum APBD 2027 disahkan.
Perspektif masyarakat sipil menuntut transparansi. Koalisi Perumahan Rakyat (KPR) menilai raperda harus mencantumkan klausul anti-eviction tanpa relokasi layak, serta mekanisme partisipasi warga dalam perencanaan desain unit. "Rumah susun bukan gudang manusia. Desain harus melibatkan penghuni calon agar fungsional dan budaya," kata Sekjen KPR, Ahmad Safrudin, saat dikonfirmasi terpisah.
Dari sisi keuangan, Pemprov DKI menganggarkan Rp 2,3 triliun untuk pembangunan dan revitalisasi rusunawa tahun 2026 — naik 15 persen dari tahun sebelumnya. Namun, ketergantungan pada APBN dan hibah CSR tetap besar. Pakar perumahan Institut Teknologi Bandung, Dr. Ir. Haryo Winarso, menyarankan skema blended finance: menggabungkan dana desa, obligasi hijau, dan dana pensiun untuk mengurangi beban APBD sekaligus mempercepat konstruksi.
Langkah selanjutnya setelah disahkan raperda adalah penyusunan Peraturan Gubernur (Pergub) turunan dalam 90 hari. Pergub ini akan mengatur detail teknis: standar desain arsitektur, mekanisme alokasi unit, hingga sanksi bagi pengelola yang melanggar KPI kualitas hunian. DPRD akan mengawasi proses ini melalui fungsi anggaran dan legislasi agar tidak terjadi pelonggaran seperti kasus rusunawa Kamal Muara yang bangunan fisiknya siap tapi tidak bisa dihuni bertahun-tahun karena persoalan sertifikasi lahan.
Jika berjalan sesuai rencana, Jakarta akan memiliki kerangka hukum komprehensif pertama yang mengintegrasikan penyediaan hunian vertikal dengan manajemen populasi. Model ini nanti bisa direplikasi kota-kota metropolitan lain seperti Surabaya, Bandung, dan Medan yang menghadapi tekanan urbanisasi serupa. Kunci keberhasilan tidak ada di teks peraturan, melainkan pada konsistensi eksekusi dan keberanian menegakkan sanksi bagi pelanggar — baik pengembang, pengelola, maupun pejabat yang mengabaikan standar kelayakan hunian.