Kebijakan pemberian sertifikat tanah secara gratis bagi pemilik rumah masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) menandai geseran paradigma dalam penanganan perumahan nasional. Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait bersama Menteri Agraria dan Tata Ruang Nusron Wahid meresmikan program ini sebagai kelanjutan logis dari upaya penyediaan hunian layak yang selama ini berfokus pada akses pembiayaan.
Selama ini, instrumen seperti FLPP, BSPS, hingga Program Tiga Juta Rumah berhasil memperluas kesempatan masyarakat memiliki rumah. Namun, kepemilikan fisik tanpa bukti hukum tetap menyingkirkan risiko fundamental. Tanpa sertifikat, penghuni rentan terjerat sengketa batas tanah, kesulitan mengajukan kredit bank, hingga ancaman kehilangan hak atas lahan yang telah didiami puluhan tahun.
Latar belakang kebijakan ini tak terlepas dari backlog perumahan yang masih mencatat angka jutaan unit. Data Kementerian PUPR menunjukkan kebutuhan rumah baru mencapai 12,7 juta unit pada 2024, sementara kemampuan penyediaan tahunan hanya sekitar 800 ribu hingga 1 juta unit. Di tengah kesenjangan itu, memastikan legalitas setiap unit yang sudah terbangung menjadi efisiensi strategis — melindungi investasi negara sekaligus aset rakyat.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria menegaskan kewajiban negara menyelenggarakan pendaftaran tanah guna memberikan kepastian hukum. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 kemudian menguatkan posisi sertifikat sebagai alat bukti hak yang kuat, selama data fisik dan yuridisnya sesuai dengan buku tanah negara. Kedua landasan ini dijadikan dasar legitimasi program sertifikasi gratis yang digulirkan saat ini.
Perspektif ekonomi memperkuat urgensi program ini. Hernando de Soto dalam karyanya The Mystery of Capital (2000) mendemonstrasikan bahwa aset tanpa pengakuan hukum hanyalah "dead capital" — modal mati yang tak bisa dimanfaatkan. Sebaliknya, sertifikat mengubah rumah menjadi "live capital" yang bisa dijadikan jaminan usaha, diwariskan tanpa sengketa, atau dijual dengan nilai pasar penuh.
Di Indonesia, fenomena rumah tanpa sertifikat meresap ke lapisan menengah bawah. Survei BPN 2023 mengindikasikan sekitar 40 persen lahan perumahan di wilayah perkotaan belum tersertifikat. Angka ini melonjak di kawasan pinggiran kota dan pedesaan di mana proses akuisisi lahan sering kali melalui jual beli di bawah tangan atau waris tanpa akte notaris.
Program gratis ini menghilangkan hambatan biaya yang selama ini jadi alasan utama masyarakat menunda sertifikasi. Biaya pengukuran, pajak, hingga honor notaris bisa menyentuh puluhan hingga ratusan juta rupiah — beban berat bagi keluarga MBR yang penghasilannya di bawah Rp 4 juta per bulan. Negara yang menanggung biaya ini secara langsung mentransfer nilai aset hukum ke tangan pemilik.
Kendati demikian, tantangan implementasi tetap menanti. Koordinasi lintas kementerian, kecepatan verifikasi lapangan, hingga antisipasi potensi tumpang tindih klaim di lahan yang statusnya belum bersih, memerlukan mekanisme ketat. BPN harus memastikan basis data tanah (Administrasi Tanah Nasional) terintegrasi dengan data penerima bantuan perumahan dari Kementerian PKP.
Sisi lain, program ini membuka peluang inklusi keuangan massal. Bank dan lembaga pembiayaan kini memiliki jaminan yang lebih kuat untuk menyalurkan kredit produktif ke segmen MBR. Rumah yang bersertifikat memenuhi syarat LTV (Loan to Value) yang lebih longgar, menekan bunga, dan memperpanjang tenor kredit — mengubah hunian dari beban biaya menjadi instrumen pembangunan kekayaan.
Masyarakat hukum dan akademisi melihat langkah ini sebagai koreksi kebijakan yang tepat waktu. "Pemerintah akhirnya menyadari bahwa jumlah unit bukan satu-satunya metrik keberhasilan," ujar seorang pakar hukum agraria Universitas Indonesia yang meminta anonim. "Kualitas hak — yaitu sertifikat — adalah ukuran nyata keadilan distribusi aset negara."
Ke depan, keberlanjutan program ini akan diuji pada tahap pasca-sertifikasi. Pemerintah perlu merancang skema monitoring agar sertifikat tidak hanya terbit, tapi benar-benar digunakan: apakah pemilik berhasil mengakses kredit? Apakah nilai aset naik? Apakah terjadi transfer generasi yang lancar? Data ini akan jadi kompas perbaikan kebijakan perumahan berbasis hukum di era mendatang.